임차권등기명령, 보증금 못 받고 가게 빼야 한다면 확인할 순서
한눈에 보는 핵심
- 계약 종료 후 보증금 미반환 상태에서만 신청 가능하며, 건물 소재지 관할 법원에 인지 2,000원으로 접수합니다.
- 환산보증금(보증금+월세×100)이 서울 9억원 등 지역 기준을 넘으면 상가법상 임차권등기명령 대상이 아닙니다.
- 상가는 결정이 건물주에게 송달된 뒤에야 등기를 촉탁하므로, 등기사항증명서에 기입을 확인한 뒤 이전하는 것이 안전합니다.
상가 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 가게를 비우기 전 임차권등기명령을 신청해 등기까지 확인해야 합니다. 등기가 기입되면 이전·폐업으로 점유나 사업자등록이 끊겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다. 다만 상가는 법원 결정이 건물주에게 송달된 뒤에야 등기가 들어가므로, 주택보다 시간이 걸릴 수 있다는 점을 미리 감안해야 합니다.
언제, 누가 신청할 수 있나
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우에만 신청할 수 있고, 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제6조제1항). 대항력은 점유와 사업자등록을 한 다음 날 생기는데, 가게를 비우거나 폐업신고를 하면 이 조건이 끊길 수 있습니다. 대법원도 폐업신고 후 같은 상호로 재등록해도 대항력·우선변제권이 이어지지 않는다고 판단했습니다(2006다56299). 임차권등기를 마치면 이후 대항요건을 잃어도 이미 확보한 대항력·우선변제권은 유지됩니다(제6조제5항).
계약 종료 시점이 애매하면 계약서를 먼저 봅니다. 건물주가 만료 6개월~1개월 전 사이 갱신 거절을 알리지 않으면 같은 조건으로 1년 갱신되며(제10조제4항), 이때 임차인이 해지를 통고하면 통고일로부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다(제10조제5항).
우리 가게가 적용 대상인지 먼저 계산
환산보증금은 보증금에 월세를 100배 해 더한 금액입니다(시행령 제2조제2항·제3항). 지역별 기준은 서울 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)·부산 6억9천만원, 일부 광역시·세종·파주 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 기준을 넘으면 대항력(제3조)이나 계약갱신 조항은 적용되지만 임차권등기명령(제6조)과 우선변제(제5조)는 적용 목록에서 빠지므로, 신청 전에 상담이 필요합니다.
신청 절차와 준비 서류
건물 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 서류를 내고 결정이 건물주에게 송달되면 법원이 등기를 촉탁합니다.
- 서류 준비: 등기사항증명서, 임대차계약서, 점유·사업자등록 신청일 소명서, 확정일자 찍힌 계약서
- 신청서 제출: 관할 법원에 접수, 인지 2,000원(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조·제2조제3항)
- 결정·송달: 법원 결정 후 건물주에게 송달
- 등기 확인: 등기사항증명서에 ‘상가건물임차권’ 기록 확인
건물 일부만 빌렸다면 도면을 첨부하고, 신청서 이유란에는 계약 내용·종료 원인·점유 시작일·보증금 미반환 금액을 적습니다. 비용은 인지 외에 송달료·세금이 추가되며, 모두 건물주에게 청구할 수 있으니(제6조제8항) 영수증을 보관해야 합니다.
상가 등기가 늦어지는 이유와 이후 절차
상가는 결정이 건물주에게 송달된 뒤에만 등기를 촉탁할 수 있습니다(규칙 제5조). 2023년 개정으로 주택은 송달 전에도 촉탁할 수 있게 됐지만 상가에는 이 단서가 없어, 건물주 송달이 지연되면 등기도 늦어집니다. 송달이 안 되면 재송달·공시송달·발송송달을 거쳐 효력이 생긴 뒤 촉탁됩니다. 등기를 마친 점포를 그 뒤 빌린 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받지 못합니다(제6조제6항).
등기는 순위만 지켜 줄 뿐 보증금을 직접 받아 주지는 않습니다. 건물주가 계속 미루면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 경매를 신청할 수 있고, 경매 신청 시에는 건물을 먼저 넘겨주지 않아도 되지만(제5조제1항) 대금에서 실제 보증금을 받으려면 그 시점에는 건물을 넘겨줘야 합니다(제5조제3항). 소송 전 상가건물임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 지부 등 설치, 제20조)를 통한 조정도 가능합니다.
자주 놓치는 실수
| 실수 | 문제점 | 대안 |
|---|---|---|
| 등기 확인 전 이전·폐업신고 | 대항요건 상실 가능 | 등기사항증명서 확인 후 이전 |
| 주택 기준으로 일정 잡기 | 상가는 송달 후 촉탁 | 일정에 여유 두기 |
| 환산보증금 미계산 | 기준 초과면 적용 제외 | 신청 전 계산 |
| 영수증 폐기 | 비용 청구 근거 소실 | 영수증 보관 |
출처
- 상가건물 임대차보호법
- 상가건물 임대차보호법 시행령
- 임차권등기명령 절차에 관한 규칙
- 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결
- 대법원 재판예규 재민 2000-1
자주 묻는 질문
- 건물주가 보증금을 안 줘도 일단 가게부터 빼야 하면 어떻게 하나요?
- 비우기 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에 '상가건물임차권'이 기입된 것을 확인한 뒤 이전하는 것이 안전합니다. 상가는 결정이 송달된 뒤 등기가 들어가 간격이 생길 수 있습니다.
- 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 보증금을 전혀 보호받지 못하나요?
- 임차권등기명령과 우선변제는 적용되지 않지만 대항력이나 계약갱신 등 일부 조항은 기준 초과 임대차에도 적용됩니다. 사안별로 다르니 상담이 필요합니다.
- 신청과 등기에 든 돈은 그냥 제가 부담하나요?
- 접수 시에는 임차인이 먼저 내지만, 상가건물 임대차보호법 제6조제8항에 따라 건물주에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.
