임대인이 직접 장사하겠다고 하면 비워줘야 하나요?

아니요. 제10조 제1항의 거절 사유 8가지에 임대인 자가사용은 없습니다. 만료 6개월~1개월 전에 갱신요구권을 행사하면(10년 한도) 갱신됩니다.

환산보증금이 서울 9억원을 넘으면 갱신요구권을 못 쓰나요?

쓸 수 있습니다. 제2조 제3항이 상한 초과 임대차에도 갱신요구권·권리금 보호를 적용합니다(우선변제권 등 일부는 제외).

관리비 내역은 자동 공개되나요?

아닙니다. 제19조의2는 임차인이 요청하면 제공하는 '요청권' 구조이며, 2026.5.12 이후 계약·갱신분부터 적용됩니다.

상가 임대차보호법, "나 쓸게" 해도 못 나갑니다

임대인이 “내가 직접 장사할 거니까 비워달라”고 하면 많은 사장님이 그 한마디에 짐을 쌉니다. 하지만 임대인의 직접 사용은 계약갱신 거절 사유가 아닌데요. 2026년에 바뀐 게 아니라 원래 있던 권리입니다. 무엇이 ‘원래’이고 무엇이 ‘올해 바뀐 것’인지 1차 법령으로 정리합니다.

한눈에 보는 핵심요약

① 임대인 자가사용은 갱신거절 사유가 아닙니다 — 거절 사유는 법에 8가지뿐(제10조 제1항).

② 올해 바뀐 건 ‘관리비 내역 제공 의무’(제19조의2, 2026.5.12 시행) 하나입니다.

③ 환산보증금 9억(서울)을 넘어도 갱신요구권(10년)·권리금 보호는 그대로입니다(제2조 제3항).

1. “내가 쓸 거야”는 갱신거절 사유에 없습니다

임대인이 직접 쓰겠다는 이유만으로는 임차인을 내보낼 수 없습니다. 상가 임대차보호법 제10조 제1항이 갱신 거절 사유를 ①3기분 차임 연체 ②거짓·부정 임차 ③합의 후 상당한 보상 ④무단 전대 ⑤고의·중과실 파손 ⑥건물 멸실 ⑦철거·재건축 ⑧임차인 의무의 현저한 위반, 8가지로 한정하는데 임대인의 자가사용은 그 안에 없습니다.

주택은 임대인·직계존비속의 실거주를 거절 사유로 인정하지만(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 8호), 상가에는 그 규정이 없습니다. 주택 기준을 상가에 대입하면 손해입니다.

2. 갱신요구권, ‘언제’ 말하느냐가 권리를 가릅니다

갱신요구권은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사해야 합니다(제10조 제1항). 현장에서 가장 흔한 손해가 이 타이밍을 놓치는 경우인데, 1개월 선을 넘기면 거절 사유가 없어도 권리를 못 쓰니 날짜가 남는 문자·내용증명으로 통보하는 게 안전합니다. 권리는 최초 임대차를 포함한 전체 기간 10년 한도에서 쓸 수 있고(제10조 제2항), 이 10년 역시 2018년 10월 16일 개정(5년→10년)으로 정해진 기준이지 2026년 개정과는 무관합니다.

3. 올해(2026.5.12) 진짜 바뀐 건 ‘관리비 내역’ 하나입니다

올해 상가 임대차보호법에서 실제로 신설된 조항은 ‘관리비 내역 제공 의무’(제19조의2, 법률 제21083호, 2026.5.12 시행) 하나입니다. 임차인이 관리비를 납부하는 경우 부과된 내역의 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 하는데요. 임대인이 알아서 ‘자동 공개’하는 게 아니라 요청하면 제공하는 ‘요청권’ 구조이고, 시행일 이후 계약·갱신분부터 적용됩니다(부칙).

위임받은 시행령도 제공 항목을 일반관리비·청소비·수도료·전기료 등 십수 개로 세분화했습니다. 다만 정확한 수·명칭은 조문에 따라 다를 수 있으니 적용 시점에는 원문 확인을 권합니다.

4. 환산보증금 9억을 넘어도 갱신권은 살아 있습니다

보증금이 서울 기준 9억원을 넘어도 계약갱신요구권(10년)과 권리금 보호는 유지됩니다. ‘환산보증금을 초과하면 상가 임대차보호법의 보호를 못 받는다’는 말이 흔히 도는데, 1차 법령으로 보면 사실이 아닌데요. 환산보증금은 보증금에 ‘월차임 × 100’을 더한 값이고(시행령 제2조), 상한은 서울 9억원·부산 6억9천만원 등입니다. 서울 9억원은 2019년 4월 17일부터 적용된 기준이지 2026년에 오른 게 아닙니다.

핵심은 제2조 제3항이 상한 초과 임대차에도 ▲대항력 ▲계약갱신요구권 및 갱신 특례 ▲권리금 회수기회 보호를 적용한다고 명시한 점입니다. 즉 9억을 넘겨도 갱신요구권·권리금 보호는 그대로입니다. 다만 우선변제권·묵시적 갱신 특례 등 일부 보호에서는 제외될 수 있고, 5% 증액 상한 적용 여부는 해설마다 엇갈리니 시행령 원문 확인을 권합니다.

참고로 임대인 실사용을 갱신거절 사유로 신설하려는 별도 개정안이 국회에서 논의된다는 정황도 있는데요. 아직 시행된 법률이 아니라 논의 단계이므로, 현재 법(자가사용은 거절 사유 아님)과 혼동하지 않는 게 좋습니다.

지금 점검할 것

갱신요구권은 만료 6개월~1개월 전에 통보합니다 — “나 쓸 거야”를 들었어도 갱신됩니다(10년 한도).
관리비 내역은 요청하면 받습니다 — 2026.5.12 이후 계약·갱신분(제19조의2).
9억 초과라도 포기하지 마세요 — 갱신요구권·권리금 보호는 유지됩니다(제2조 제3항).

받은 관리비 내역을 매출·정산 흐름과 한 화면에서 맞춰두면 고정비 관리에도 좋습니다.

※ 법령·시행일은 작성일(2026-06-17) 기준이며, 적용은 개별 계약·시점에 따라 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 법령 원문(국가법령정보센터 law.go.kr)이나 전문가와 확인하시기 바랍니다.