상가 임대차계약서 특약 6가지, 원상복구·관리비부터

부동산 사무실 테이블 위에 계약서 두 장이 놓여 있습니다. 보증금과 월세 칸은 몇 번이고 다시 읽었는데, 맨 아래 ‘특약사항’ 칸은 중개사가 “보통 이렇게 씁니다” 하고 채운 두 줄이 전부입니다. 몇 년 뒤 가게를 뺄 때 보증금에서 빠져나가는 돈은 대개 그 두 줄에서 결정됩니다.

상가 임대차계약서에서 사장님이 직접 챙겨야 할 곳은 금액 칸보다 특약란입니다. 법무부 표준계약서는 2026년 5월 12일 관리비 칸을 14개 항목으로 늘렸지만, 원상복구 범위와 수선비 분담은 여전히 특약으로 적어야 정해집니다.

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1. 상가 임대차계약서 표준 양식, 관리비 칸이 14개로 바뀌었습니다

법무부는 2026년 5월 12일부터 관리비 항목을 14개로 나눈 새 표준계약서를 게시했습니다. 같은 날 시행된 상가건물 임대차보호법 개정(2025년 11월 11일 공포)에 맞춘 것입니다.

개정 이유는 법제처 제개정 이유에 그대로 적혀 있습니다. 관리비에 관한 근거 규정이 없어서, 차임과 보증금 증액 제한을 피하려고 관리비를 올리는 일이 있었다는 설명입니다. 월세는 5% 넘게 못 올려도 관리비는 올릴 수 있었던 셈입니다.

바뀐 건 칸만이 아닙니다. 법 제19조의2가 새로 생겨, 합의로 관리비를 내는 임차인은 임대인에게 부과 내역을 요청할 수 있고 임대인은 따라야 합니다. 시행령 제8조는 그 내역에 14개 항목별 금액을 적도록 정했습니다.

다만 이 권리는 2026년 5월 12일 이후 새로 계약하거나 갱신한 계약부터 적용됩니다(부칙 제2조). 기존 계약이라면 다음 갱신 때 관리비 칸을 새 양식으로 다시 쓰는 것이 첫 번째 할 일입니다. 새 양식은 법무부 누리집 ‘상가건물 임대차 표준계약서’ 메뉴에서 내려받을 수 있습니다.

2. 특약으로도 빼앗을 수 없는 권리는 무엇인가요?

상가임대차법 제15조는 이 법을 위반한 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 특약란에서 먼저 볼 것은 ‘넣을 문구’보다 ‘들어 있으면 안 되는 문구’입니다.

“계약 만료 시 권리금을 주장하지 않는다”, “갱신을 요구하지 않는다” 같은 문구가 보이면 서명 전에 빼 달라고 요청하는 편이 낫습니다. 효력이 없더라도 나중에 다툼의 불씨가 됩니다.

주의할 칸이 하나 있습니다. 5% 증액 상한(제11조)은 환산보증금이 지역 기준을 넘는 계약에는 적용되지 않습니다. 서울 기준은 9억원이고, 환산보증금은 보증금에 월세×100을 더한 값입니다. 이 경우 갱신 때 올릴 수 있는 폭을 특약으로 미리 정해 두는 방법이 있습니다. 자세한 계산은 상가 임대료 인상, 5%가 내 계약에 적용될까에서 다뤘습니다.

3. 원상복구 특약은 ‘입점 당시 상태’를 사진으로 못 박습니다

원상복구 범위는 상가 임대차계약서에 적힌 문구에 따라 판단이 갈립니다. 표준계약서 제8조는 “원상회복하여 반환”한다고만 쓰고 범위는 정하지 않습니다.

1990년과 2019년 대법원 판례 두 건이 이 차이를 보여 줍니다.

2019년 판결은 원상회복의 범위를 계약 경위, 임대 당시 상태, 임차인이 바꾼 내용을 고려해 개별적으로 정한다고 밝혔습니다. 결국 ‘임대 당시 상태’를 증명할 자료와 계약서 문구가 결과를 가릅니다.

전 임차인의 인테리어를 그대로 넘겨받는 경우라면 이 칸이 가장 비쌉니다. 2019년 사안처럼 철거비는 돌려받을 보증금에서 바로 빠져나갑니다.

예시 문구입니다. “원상복구 범위는 임차인이 설치·변경한 부분에 한하며, 인도 당시 상태는 별첨 사진(촬영일 ○○○○.○○.○○.)을 기준으로 한다. 전 임차인이 설치한 시설은 원상복구 대상에서 제외한다.”

입점하는 날 휴대폰으로 벽·바닥·천장·배관·전기 분전반을 날짜가 보이게 찍고, 그 사진을 계약서에 별첨으로 붙여 두면 됩니다.

4. 수선비 특약은 ‘소규모’의 범위를 적어야 효력이 분명합니다

“수리는 임차인이 한다”라고만 적으면 임차인이 떠안는 것은 소규모 수선뿐입니다. 대법원(1994.12.9. 94다34692)은 수선의무를 특약으로 임차인에게 넘길 수는 있지만, 범위를 명시하지 않았다면 통상 생기는 작은 수선에 한한다고 봤습니다.

대파손 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫입니다. 표준계약서 제4조도 임대인이 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 하고, 임대인 부담 수선비를 임차인이 냈다면 상환을 청구할 수 있다고 적었습니다.

문제는 그 사이 회색지대입니다. 여름 한복판 점심 피크에 냉방기가 멈췄을 때 ‘소규모’인지 ‘기본 설비’인지를 두고 연락이 오가는 동안 영업은 멈춰 있습니다. 그래서 금액이나 품목으로 선을 긋는 편이 낫습니다.

예시 문구입니다. “건당 ○○만 원 이하의 소모성 수리(전구, 수전, 도어 손잡이 등)는 임차인이, 냉난방기·급배수 설비·전기 간선·방수 등 건물 설비의 수리와 교체는 임대인이 부담한다. 입주 전 발생한 하자는 임대인이 수리한다.”

5. 나머지 특약 4가지: 관리비·업종·권리설정·분쟁조정

원상복구와 수선 다음으로 챙길 특약은 네 가지입니다. 법제처 생활법령정보와 표준계약서 특약란이 공통으로 짚는 항목입니다.

• 관리비 — 정액이면 14개 항목별 금액을, 정액이 아니면 산정방식(호실별 사용량 비례 등)과 정산 시기를 적습니다. 장기수선충당금을 냈다면 계약 종료 때 소유자에게 반환 청구할 수 있습니다(표준계약서 제10조).
• 업종 지정과 변경 — 내 업종을 계약서에 적고, “임대인 동의를 얻으면 업종을 변경할 수 있다”는 문구를 함께 넣습니다. 분양 때 업종을 지정한 상가라면 관리규약의 업종 제한부터 확인합니다.
• 입주 전 권리설정·공과금 — 잔금일까지 임대인이 저당권 등 새 권리를 설정하지 않고, 입주 전 공과금 미납은 임대인이 책임진다는 문구를 넣습니다.
• 분쟁조정 동의 — 표준계약서 특약란에는 소송 전 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정 신청에 동의하는 체크박스가 인쇄돼 있습니다. 조정 결과는 60일, 최대 90일 안에 받아볼 수 있습니다.

업종 칸이 왜 중요한지는 판례가 보여 줍니다. 대법원(2023.12.14. 2023다270047)은 업종을 지정해 분양한 상가에서 1층 편의점 바로 옆에 들어온 아이스크림 할인점을 두고, 편의점과 동종업종이 아니라고 단정한 원심에 잘못이 있다며 사건을 돌려보냈습니다. 사장님 가게가 옆 점포의 지정 업종과 겹치는지도 계약 전에 확인해야 한다는 뜻입니다.

계약서에 도장을 찍은 뒤에는 순서가 이어집니다. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생기고(법 제3조), 환산보증금 이하 계약은 세무서에서 확정일자까지 받아야 우선변제를 받습니다. 사업자등록 서류에서 계약서가 막히는 지점은 사업자등록증 발급 2일, 홈택스 순서와 막히는 곳 3가지에 정리했습니다.

계약서의 소재지와 업종은 카드 가맹 심사까지 따라갑니다. 사업자등록증의 사업장 소재지나 업종이 실제 매장과 어긋나면 카드단말기 등록 거절 4가지 이유에서 본 것처럼 단말기 등록부터 막힙니다.

서명 전에 할 일 3가지

1. 법무부 누리집에서 2026년 5월 개정 표준계약서를 내려받아, 중개사가 준 양식과 관리비 칸 수를 비교합니다.
2. 상가 임대차계약서 특약란에 원상복구 기준(별첨 사진)과 수선 분담 금액선을 적고, 권리금·갱신을 포기하는 문구가 있으면 빼 달라고 요청합니다.
3. 계약 기간이 끝나갈 때를 대비해 갱신요구 구간(만료 6개월 전~1개월 전)을 달력에 적어 둡니다. 갱신과 이전 사이의 판단은 임대차 계약갱신, 재계약과 이전 사이에서 먼저 볼 것, 권리금은 권리금 회수, 못 받고 나가게 됐다면 확인할 4가지를 참고하세요.

지금 가게 계약서의 특약란에는 몇 줄이 적혀 있나요? 다음 갱신까지 남은 기간이 1년 안쪽이라면 지금 꺼내 볼 때입니다.

이 글은 2026년 9월 29일 기준 상가건물 임대차보호법·시행령 현행 조문(국가법령정보센터), 법무부 상가건물 임대차 표준계약서 2026년 5월 개정본, 대법원 판례 원문을 근거로 했습니다. 특약 문구는 이해를 돕는 예시이며, 실제 계약에 넣을 때는 변호사나 대한법률구조공단 상담으로 확인하시기 바랍니다.