임대차 계약갱신, 재계약과 이전 사이에서 먼저 볼 것

계약 만료가 다가오면 재계약을 할지 자리를 옮길지 저울질하는 사장님이 많으실 겁니다. 임대료가 오를 것 같고, 상권은 예전 같지 않고, 그렇다고 옮기자니 권리금과 인테리어가 걸리고요.

그런데 저울질하기 전에 확인할 것이 있습니다. 임대차 계약갱신을 ‘요구할 권리’가 아직 남아 있는지가 먼저입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 주지만, 기간과 조건이 정해져 있습니다. 이 권리가 남았는지에 따라 협상 위치가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 그 확인 순서를 정리해 드리겠습니다.

1. 몇 년째인지부터 세어보세요

최초 계약일부터 지금까지 총 몇 년인지가 첫 번째 기준입니다.

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 중간에 몇 번 갱신했든 상관없이 처음부터 합산합니다.

예를 들어 2019년에 2년 계약으로 시작해 두 번 갱신했다면 현재 6년째이고, 앞으로 4년치의 갱신을 더 요구할 수 있습니다. 반대로 2015년에 시작했다면 이미 10년을 넘겼을 가능성이 큽니다.

2026년 기준 예시입니다. 실제 기간은 계약서상 최초 개시일로 계산하셔야 합니다.

10년이 지났다면 임대차 계약갱신을 요구할 법적 권리는 없습니다. 이 경우 재계약 여부는 임대인과의 협의에 달리고, 협의가 안 되면 이전을 준비해야 합니다. 다만 권리가 없다고 해서 아무것도 못 하는 건 아닙니다. 나갈 때 권리금을 회수할 권리는 별도로 남아 있습니다.

2. 언제 요구해야 하나요?

임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이입니다(제10조 제1항). 갱신을 요구할 수 있는 유일한 구간입니다.

이 구간이 중요한 이유는 놓치면 권리가 있어도 쓸 수 없기 때문입니다. 만료 두 달 전에 생각났다면 아직 늦지 않았지만, 2주 전이면 이미 구간을 벗어납니다.

그리고 이 6개월이라는 시점은 다른 권리와도 맞물립니다. 권리금 회수기회 보호도 임대차 종료 6개월 전부터 시작됩니다. 즉 만료 6개월 전이 되면 두 가지 선택지가 동시에 열립니다.

• 남는다 → 이 구간 안에 계약갱신을 요구
• 나간다 → 이 구간 안에 신규임차인을 주선해 권리금 회수

그래서 달력에 표시하실 날짜는 하나입니다. 만료일에서 6개월 전. 그날부터 결정을 시작하시면 됩니다. 권리금 쪽 절차는 글88 권리금 회수, 못 받고 나가게 됐다면 확인할 4가지에 따로 정리해 두었습니다.

3. 임대인이 거절할 수 있는 경우는 8가지뿐입니다

임대차 계약갱신을 요구했는데 거절당하셨다면, 그 사유가 법에 정해진 것인지 사장님이 직접 확인하셔야 합니다. 제10조 제1항은 거절 가능한 사유를 여덟 가지로 한정하고 있습니다.

출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 각 호 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보

실무에서 자주 나오는 것이 7번입니다. 다만 철거·재건축을 이유로 들려면 구체적인 계획을 사전에 고지했어야 한다는 요건이 붙습니다. 계약 당시 아무 언급이 없다가 갱신 시점에 갑자기 재건축을 이유로 드는 경우라면 다툼의 여지가 있습니다.

1번의 ‘3기 차임 연체’도 오해가 많은 항목입니다. 연속으로 3개월을 밀렸다는 뜻이 아니라 연체액이 3기분에 이른 사실이 있었는지를 봅니다. 지금은 다 냈더라도 과거에 그런 사실이 있었다면 사유가 될 수 있습니다.

4. 갱신되면 조건은 그대로인가요?

원칙적으로는 그렇습니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제10조 제3항 본문). 다만 차임과 보증금은 증감할 수 있고, 증액하는 경우 청구 당시 금액의 5% 이내로 제한됩니다(같은 항 단서, 제11조 제1항).

여기서 한 가지 조건을 붙여야 합니다. 이 5% 상한은 환산보증금이 지역별 기준액 이하인 계약을 전제로 합니다. 기준액을 넘는 계약에서는 상한 조항의 적용이 달라질 수 있으니, 보증금 규모가 크신 경우에는 별도로 확인하셔야 합니다. 환산보증금 계산법과 지역별 기준은 글90 상가 임대료 인상, 5%가 내 계약에 적용될까에 정리해 두었습니다.

참고로 갱신요구권 자체는 환산보증금을 초과해도 적용됩니다(법 제2조 제3항). 보증금이 크다고 재계약을 요구할 권리까지 사라지는 건 아니라는 뜻입니다. 5% 상한과는 반대 방향이라 혼동하기 쉬운 지점입니다.

5. 이전을 택한다면

갱신요구권이 없거나, 있어도 조건이 맞지 않아 옮기기로 하셨다면 순서가 있습니다.

1. 만료 6개월 전부터 신규임차인 주선을 시작합니다. 권리금 회수기회 보호 구간이 여기서 열립니다.
2. 이전 후보지의 상권을 봅니다. 지금 자리의 문제가 상권인지 임대료인지 구분되지 않으면 옮겨도 같은 일이 반복됩니다. 상권 판단은 글67 뜨는 상권, 성수 다음은 어디? 하반기 동네 지도를 참고해 주세요.
3. 현재 매장의 실제 실적을 정리합니다. 권리금 협상에서도, 새 자리 임대차 협상에서도 매출 자료가 근거가 됩니다.

세 번째가 실무적으로 가장 유용합니다. 월별·요일별·시간대별 매출은 대부분의 POS 매출 리포트에서 기간만 지정하면 바로 뽑을 수 있습니다. 포스커넥트는 매장 상황에 맞는 POS·단말기·테이블오더 선택을 돕는 브랜드입니다.