상가 임대료 인상, 5%가 내 계약에 적용될까

임대인에게 임대료를 올리겠다는 연락을 받으면 사장님들이 가장 먼저 떠올리시는 게 “5%까지만 올릴 수 있는 거 아닌가”입니다. 인터넷에도 그렇게 나와 있고요. 그런데 이 문장은 절반만 맞습니다.

상가 임대료 인상의 5% 상한은 모든 계약에 적용되는 규칙이 아니라, 환산보증금이 지역별 기준액 이하인 계약에만 걸립니다. 기준을 넘으면 상한 조항 자체가 적용되지 않아서 결과가 정반대가 됩니다. 그래서 순서를 바꿔야 합니다. 5%를 따지기 전에 내 계약이 어느 쪽인지부터 계산하는 게 먼저입니다. 이 글에서는 그 계산법과 지역별 기준, 그리고 초과일 때 남는 권리를 정리해 드리겠습니다.

1. 먼저 내 환산보증금부터 계산하세요

계산식은 하나입니다. 보증금 + (월 차임 × 100).

월세에 100을 곱하는 이유는 보증금과 월세를 하나의 금액으로 환산해 비교하기 위해서입니다. 계산기 없이도 됩니다.

환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100). 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조

세 번째 예시는 2억원 + 8억원(800만원 × 100) = 10억원입니다. 이렇게 10억원이 나오면 서울에서도 기준(9억원)을 넘습니다. 이 경우 5% 상한은 적용되지 않습니다. 반대로 첫 번째와 두 번째는 어느 지역이든 기준 안에 들어갑니다.

2. 내 지역의 기준액은 얼마인가요?

지역에 따라 네 구간으로 나뉩니다.

출처: 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보

여기서 주의하실 점이 있습니다. 과밀억제권역은 수도권정비계획법에서 정하는 구역이라 시·군 단위로 해당 여부가 갈립니다. 같은 경기도 안에서도 구간이 다를 수 있으니, 사장님 매장 소재지가 어디에 해당하는지는 확인해보셔야 정확합니다.

기준액 이하라면 상가 임대료 인상은 증액청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다(법 제11조 제1항·제2항, 시행령 제4조). 여기에 제한이 하나 더 붙습니다. 계약을 하거나 차임을 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 작년에 한 번 올렸다면 1년이 지나기 전에는 또 올릴 수 없다는 뜻입니다.

기준액을 초과한다면 제11조가 적용되지 않아 법정 상한이 없습니다. 인상 폭은 당사자 협의와 계약 내용에 따라 정해집니다.

3. 5% 상한에도 예외가 있습니다

한 가지 알아두실 예외가 있습니다. 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동으로 차임을 감액했던 경우, 이를 다시 올릴 때는 감액 전 금액에 이를 때까지 5% 제한을 적용하지 않습니다(법 제11조 제3항).

코로나 시기에 임대인과 협의해 월세를 낮췄던 계약이 여기 해당합니다. 예를 들어 월 300만원이던 임대료를 200만원으로 낮췄다면, 다시 300만원까지 올리는 과정에는 5% 제한이 걸리지 않습니다. 300만원을 넘어서는 순간부터 다시 5% 규칙이 적용됩니다.

흔한 경우는 아니지만 해당되는 계약이라면 인상 통보를 받았을 때 판단이 완전히 달라지는 대목입니다.

4. 기준을 넘었다면 아무 권리도 없나요?

그렇지 않습니다. 이 부분에서 오해가 많습니다.

환산보증금을 초과하면 상가건물 임대차보호법의 일부 조항이 빠지는 것이지 전부가 빠지는 게 아닙니다. 법 제2조 제3항은 기준액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조항을 따로 열거해두었습니다.

출처: 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항

정리하면 이렇습니다. 보증금이 커서 5% 상한은 못 받더라도 계약을 이어갈 권리(갱신요구권)와 권리금을 회수할 권리는 그대로 남습니다. 권리금 쪽은 글88 권리금 회수, 못 받고 나가게 됐다면 확인할 4가지에서 따로 정리했고, 재계약을 이어갈지 자리를 옮길지 판단하는 문제는 글94 재계약 vs 가게 이전 (2026-08-03 발행 예정)에서 다룰 예정입니다.

임대료를 포함해 여름철 고정비 전반을 조정하고 계신다면 글85 여름 비수기 매출, 손님은 줄지 않고 옮겨갔습니다도 함께 보시면 순서를 잡는 데 도움이 됩니다.

오늘 10분이면 되는 3가지

• 계약서를 펴고 보증금 + (월세 × 100)을 계산하세요. 이 숫자 하나로 5% 적용 여부가 갈립니다.
• 내 매장 소재지의 기준액과 비교하세요. 서울 9억, 과밀억제권역·부산 6억 9천만, 광역시·세종 등 5억 4천만, 그 밖 3억 7천만원입니다.
• 마지막으로 임대료를 올린 날짜를 확인하세요. 1년이 지나지 않았다면 기준액 이하 계약에서는 증액청구 자체가 제한됩니다.

상가 임대료 인상은 “5%까지”라는 한 문장으로 끝나는 문제가 아닙니다. 내 계약이 어느 쪽인지 먼저 확인하면, 협상 테이블에서 무엇을 근거로 이야기할 수 있는지가 분명해집니다.

포스커넥트는 매장 상황에 맞는 POS·단말기·테이블오더 선택을 돕는 브랜드입니다. 참고로 임대료 협상에서는 매장의 실제 매출 추이가 근거 자료가 되는데, 월별 매출 리포트는 대부분의 POS에서 기간만 지정하면 바로 뽑을 수 있습니다.

⚠️ 이 글은 「상가건물 임대차보호법」과 같은 법 시행령의 일반적인 내용을 정리한 것으로 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 과밀억제권역 해당 여부는 수도권정비계획법에 따라 시·군별로 다르고, 기준액은 개정될 수 있습니다. 실제 계약에 적용되는 내용은 계약 시점과 조건에 따라 달라지므로, 분쟁이 있거나 판단이 애매하시면 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 각 시·도 상가건물임대차분쟁조정위원회에 상담을 받으시기 바랍니다.