상가 월세 30만원 올리겠다는 문자, 5%로 막을 수 있을까

건물주에게 월세 인상 문자를 받았다면 답장보다 계산이 먼저입니다. 5% 상한은 환산보증금이 지역 기준 이하인 계약에만 걸리고, 그 안에서도 직전 인상 뒤 1년이 지나야 청구할 수 있습니다. 기준을 넘는 계약은 5%가 아니라 조세·시세 등을 따져 조정하므로 내 계약이 어느 쪽인지부터 가려야 합니다.

내 계약이 5% 상한 대상인지부터 가립니다

5% 상한 여부는 보증금에 월세의 100배를 더한 ‘환산보증금’으로 판가름 나며, 이 기준은 시행령 제2조에 정해져 있습니다. 서울은 9억원, 과밀억제권역·부산은 6억 9천만원, 광역시·세종 등은 5억 4천만원, 그 밖 지역은 3억 7천만원까지가 상한 적용 구간입니다. 보증금 3,000만원에 월세 250만원이면 환산보증금은 2억 8,000만원으로 어느 지역이든 기준 안에 들지만, 경기도 과밀억제권역에서 보증금 1억원·월세 600만원이면 7억원이 나와 기준(6억 9천만원)을 넘깁니다. 기준에 가깝다면 계약서 문구로 판단이 갈릴 수 있어 창구 확인이 필요합니다.

기준 안에 들어도 숫자 두 개를 더 봐야 합니다

환산보증금이 기준 이하라도 당장 5%를 다 올릴 수 있는 건 아닙니다. 시행령 제4조는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못하게 하고, 법 제11조 제2항은 직전 인상(또는 계약) 뒤 1년이 지나야 다시 청구할 수 있게 합니다. 월세 250만원 기준이면 한 번에 올릴 수 있는 폭은 12만 5천원까지이며, 30만원(약 12%) 인상 통보는 이 틀을 넘어섭니다. 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우는 연 12%와 ‘기준금리×4.5배’ 중 낮은 쪽이 상한인데, 2026년 10월 12일 기준 기준금리가 3.00%라 4.5배(13.5%)보다 연 12%가 낮아 이 비율이 적용됩니다. 보증금 2,000만원을 월세로 돌린다면 연 240만원, 월 20만원까지만 늘릴 수 있는 셈입니다. 다만 감염병 시기 감액분을 되돌리는 계약은 감액 전 금액까지 5% 제한이 걸리지 않아 계산이 달라집니다.

환산보증금을 넘는 계약은 무엇이 달라지나요

기준을 넘으면 5% 상한과 1년 제한, 전환율 12% 상한, 묵시적 갱신 1년 조항이 빠집니다. 대신 법 제2조 제3항에 열거된 대항력, 갱신요구권(10년), 권리금 보호, 3기 연체 해지, 폐업 해지권, 표준계약서 조항은 그대로 적용됩니다. 비율 상한은 없어도 법 제10조의2는 갱신 시 조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동을 고려해 증감을 청구하도록 정하고 있어 인상 근거를 물을 근거는 남습니다. 관리비 내역 요청권(제19조의2, 2026년 5월 12일 시행)은 기준 초과 계약에도 적용되는지 법 조문에 명시돼 있지 않아 창구 확인이 안전합니다.

인상 통보를 받으면 이 순서로 대응합니다

1. 통보가 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 왔는지 확인합니다. 이 기간에 조건 변경 통지가 없으면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다(법 제10조 제4항).
2. 계속 영업할 생각이면 같은 기간 안에 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 갱신을 요구합니다.
3. 기준 이하면 5%·1년, 초과면 제10조의2의 조세·시세 근거를 물어봅니다.
4. 매출 대비 월세가 과하다는 주장을 뒷받침할 매장 자료를 준비합니다.
5. 협의가 끝날 때까지 기존 월세는 계속 냅니다. 법 제10조 제1항 제1호와 제10조의8은 3기 연체를 갱신 거절·해지 사유로 보기 때문에, 인상분을 다투는 중이라도 원래 금액은 멈추지 않아야 협상력이 유지됩니다. 반대로 매출이 꺾였다면 법 제11조 제1항에 따라 세입자가 먼저 감액을 청구할 수도 있습니다.

협의가 안 되면 분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다

차임·보증금 증감 다툼은 법 제20조 제2항 제1호에 따라 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상 1순위입니다. 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사, 한국부동산원 지사, 일부 시·도 창구에서 접수하며 신청일부터 60일(부득이하면 30일 연장) 안에 처리하는 것이 원칙입니다. 조정안을 통지받고 14일 안에 양쪽이 서면으로 수락하면 성립되지만, 상대가 조정에 응하지 않겠다고 밝히면 각하되어 소송으로 넘어갈 수 있습니다. 소송 전에 중립적인 판단을 받아 보는 단계로 활용하되, 기준 초과 계약이라면 접수 가능 범위를 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

이번 주에 확인할 것

• 계약서를 펴고 보증금+월세×100을 계산해 지역 기준과 비교하기
• 마지막으로 월세가 바뀐 날짜와 계약 만료일 적어두기
• 갱신 의사가 있다면 만료 6개월~1개월 전 사이에 문자로 갱신 요구 남기기
• 최근 12개월 월별 매출 자료 뽑아 협의 준비하기

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출처

• 상가건물 임대차보호법
• 상가건물 임대차보호법 시행령
• 주택임대차보호법(준용)
• 한국은행 기준금리
• 법제처 국가법령정보